Dopady úrokových sazeb na tuzemsko – Dočkáme se poklesu cen na trhu s nemovitostmi?

Dopady úrokových sazeb na tuzemsko – Dočkáme se poklesu cen na trhu s nemovitostmi?

Česká národní banka (ČNB) na přelomu léta/podzimu roku 2021 zahájila cyklus růstu úrokových sazeb. A je to vskutku agresivní cyklus, díky kterému základní úrokové sazby za poměrně krátkou dobu vzrostly o 4,75 procentního bodu na 5 %. Takové zvýšení sazeb má samozřejmé dopady, které si v dnešním příspěvku rozebereme. Nejčastěji se mluví o markantním zdražení hypotečních úvěrů, ale to není jediný důsledek.

Úrokové míry strmě rostou – jak to celé funguje?

Díky restriktivní měnové politice České národní banky (ČNB) markantně vzrostly tržní úrokové míry, a to po celé délce výnosové křivky. Největší vzestup ovšem zaznamenaly krátkodobé úrokové míry, což lze snadno zpozorovat z přiloženého grafu s výnosovou křivkou. Za půl rok stouply výnosy (úroky) na jednoletém státním dluhopisu o 3,2 procentní body. Zatímco na dvacetiletých státních dluhopisech výnos (úrok) vzrostl o 1,66 procentního bodu.

Aktuální výnos u dvacetiletých splatností dosahuje 4,3 %. Od dlouhodobějších splatností se mimo jiné odvíjí úrokové sazby na hypotečních úvěrech – proto se sazby v současnosti pohybují kolem 5 %. Žádná banka vám nedá nižší sazbu, než kolik je výnos u těchto státních dluhopisů. Logicky by jinak banky nakupovaly právě tyto dluhopisy, protože jsou teoreticky zcela bez rizika.

Tuzemská výnosová křivka státních dluhopisů. Zdroj: Worldgovernmentbonds.com

 

Možná si někteří čtenáři již všimli, že křivka má na přiloženém grafu zvláštní tvar. Výnosová křivka se v průběhu času mění. A každý tvar má svou vlastní interpretaci, což je podrobněji vysvětleno v samostatném článku na toto téma. Z křivky vyplývá, že krátkodobé úrokové míry jsou mnohem větší než ty dlouhodobější. Ve zdravé ekonomice to má být ovšem naopak.

Za běžné situace investoři do státních dluhopisů poptávají vyšší úrok s růstem doby splatnosti. Proč? Protože čím déle dluhopis držíte, tím máte větší riziko. A za tohle riziko chcete tzv. premium. Respektive kompenzaci v podobě vyšší sazby. Nyní investoři paradoxně chtějí to premium u krátkých splatností, protože potřebují kompenzovat aktuálně akcelerovanou inflaci. Mimo jiné předpokládají, že tuzemská ekonomika spadne brzy do recese – nižší inflace v budoucnu, protože ekonomika bude stagnovat.

Guvernér ČNB Jiří Rusnok ostatně v březnu přiznal, že tuzemská ekonomika vykazuje známky stagflace – vysoká inflace, stagnující HDP, růst úrokových měr.

Hypotéky a trh s nemovitostmi – půjdou ceny dolů?

Hypoteční sazby rostou spolu s růstem základní úrokové sazby. Jak jsme si řekli v textu výše, momentálně banky nabízejí hypotéky s úrokem kolem 5 %. Ještě relativně nedávno se pohybovaly úrokové sazby u hypoték pod 2 %. Jedná se samozřejmě o obrovský tlak na trh s nemovitostmi. Kupci budou ubývat, protože na hypotéky s tak vysokými sazbami nedosáhnou.

Problém mají i dlužníci, kterým letos končí fixace. Mnoho z nich nemá šanci nový úrok splácet. Musíte brát v potaz i fakt, že náklady na život se díky inflaci znásobují. Logickým důsledkem je, že část dlužníků začne své nemovitosti houfně prodávat. Popsanou situaci známe například z USA z let 2007 – 2008. V první dekádě milénia bylo pro Američany velmi snadné hypoteční úvěr získat. Jakmile ale americká centrální banka začala zvedat základní úrokové sazby, trh s nemovitostmi se zhroutil. Lidi prostě nemohli dál splácet. A z toho vzešla i finanční krize.

Znamená to tedy, že ceny nemovitostí půjdou v tuzemsku určitě dolů? Nikoliv. Růst úrokových sazeb utne sice poptávku, ale víc stavět se nebude – je to chronický problém. Naopak růst sazeb způsobí, že spousta developerských projektů bude mít problémy. Tím chci říct, že pro získání odpovědi by byla nutná mnohem komplexnější analýza. Určitě se dá ale konstatovat, že růst cen nemovitostí minimálně zpomalí.

Závěrem

Dramatický růst tuzemských úrokových sazeb má mimo jiné vliv i na vaše investice v zahraničí – v USD nebo EUR. Měnová politika České národní banky totiž počítá s posílením naši měny, protože je to jediný způsob, jak tlumit externí inflační tlaky.

Čili těch dopadů je vážně mnoho a je potřeba se dle toho zařídit. Proto je vhodné znát ty souvislosti, které vám pomohou se v tématu mnohem lépe orientovat.

 

 

Zajímá se o tvůrčí psaní a online marketing. Studuje marketingovou komunikaci. Ve volném čase (kterého moc není) spravuje svůj blog - bezkiki.cz. Její život by nebyl kompletní bez rodiny, přátel, smíchu, hudby a dobrého jídla.

Komentáře

Nahoru